Que veut dire foncier réel ?

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S’agissant des revenus passibles d’impôts, les revenus fonciers constituent ceux tirés des locations d’immeubles non meublés. Il s’agit souvent des appartements et des maisons. Pour faire une déclaration d’impôt sur ces revenus, il importe au propriétaire de faire le choix entre le régime réel et le régime du micro foncier. Zoom sur le régime réel des revenus fonciers et ce en quoi il consiste !

Le régime réel des revenus fonciers

Le régime réel des revenus fonciers est, comme on peut s’en douter, appliqué aux revenus fonciers. Il permet de déterminer le résultat foncier en déduisant des charges du loyer annuel ou revenu foncier. Ces frais ou charges déductibles sont fixés par la loi. Ce régime est applicable aux revenus supérieurs à 15. 000 euros. Toutefois, il peut être utilisé pour des revenus moindres.

La déclaration des revenus fonciers se fait en remplissant la déclaration N° 2044 (annexe à la déclaration N° 2042 d’ensemble). Il pourrait aussi s’agir d’une déclaration N° 2044 spéciale (appliqué à ceux qui ont choisi au moins un régime tel que Pinel, Scellier).

Le résultat foncier

Le résultat foncier peut toutefois être excédentaire ou déficitaire. Les charges à déduire sont les coûts de travaux de rénovation, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunts, les taxes foncières et les frais de constitution du dossier. Il y a aussi les frais de gestion si le bien est administré par un intermédiaire (agence ou autre), l’assurance liée au prêt, les primes d’assurances, les loyers impayés et les charges locatives.

Tous ces frais sont à retirer du revenu foncier. Ce qui entraîne un bénéfice ou un déficit pour le résultat foncier. En cas de bénéfice, ce résultat est ajouté aux autres revenus mensuels (salaires, BIC et autres) et soumis à l’impôt. Par contre, s’il y a un déficit, il est appliqué sur le revenu annuel pour réduire l’impôt. Ce déficit est souvent occasionné par les travaux et intérêts communs.

L’applicabilité du régime réel

Le régime réel peut être appliqué sous certaines conditions qu’il convient d’énoncer.

Le cas où le régime réel est possible

Lorsque le propriétaire déclare avoir un revenu foncier annuel inférieur ou égal à 15.000 euros, le régime qui sera pris en compte est le régime du micro foncier. Cependant, il peut choisir le régime réel pour une durée de 3 ans.

Deux options lui seront alors proposées. La première induit que ce choix sera global en s’appliquant à tous les revenus fonciers réalisés. La seconde option est irrévocable, en ce sens que le contribuable ne pourra pas demander de changement de régime au fisc avant deux ans. Le propriétaire devra remplir la déclaration N° 2044 durant ces trois ans. À la fin de cette période, il a le libre choix de continuer avec le même régime ou de reprendre avec un autre.

Le cas où le régime réel s’impose

Le régime réel est obligatoire dans deux cas de figure. En effet, lorsque le montant annuel des loyers est supérieur à 15.000 euros, aucun choix de régime n’est possible. La déclaration N°2044 s’impose donc au propriétaire.

Par ailleurs, si le régime du microfoncier est interdit par la loi, le régime réel est obligatoire. Ce cas est possible dès lors que le propriétaire possède des monuments historiques, des logements neufs sur lesquels le contribuable bénéficie des déductions : soit sur les amortissements, soit sur les impôts. Dans l’un ou l’autre de ces cas, la déclaration des revenus fonciers aux impôts est réelle.

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